Строители не вписались в правила
С 1 марта Петербург живет по новому градостроительному порядку – Правилам землепользования и застройки. Но механизм их реализации застройщикам до сих пор непонятен.
Власти до сих пор не сформировали пакет подзаконных актов к правилам. Как получать разрешения на отклонение от установленных ПЗЗ параметров - застройщики теряются в догадках. Такое мнение высказали участники круглого стола, проведенного в ИИЦ «Недвижимость Петербурга».
Простой
Затянувшаяся неопределенность, связанная с возможностью подгонки уже проектируемых объектов к параметрам ПЗЗ, застройщикам нравится все меньше. Десятки проектов, прошедшие часть согласований, но не успевших получить до 1 марта 2009 года разрешение на строительство, зависли. И строителям непонятно: то ли надо полностью переделывать документацию в соответствии с правилами, то ли проекты удастся «протащить» по процедуре преодоления параметров ПЗЗ.
«В ходе работы над ПЗЗ нам удалось кое-чего чего достичь. Но идеология переходного периода для таких проектов властями не была услышана»,- говорит главный специалист правового управления СРО НП “Объединение строителей Санкт-Петербурга» Татьяна Родных.
Главная проблема в том, что «точкой отсчета» для таких проектов была выбрана выдача разрешений на строительство, считает директор по строительству ИСГ «Сплав» Дмитрий Галкин. А то, что до этого застройщик прошел тяжелый, многомесячный путь согласований, в расчет никем не берется. «Теперь проект можно скомкать, выбросить в урну и начинать все сначала»,- говорит он. По словам Дмитрия Галкина, один из проектов его компании на Бумажной улице в Адмиралтейском районе предполагал строительство здания высотой 45 метров. Новые требования ПЗЗ требуют от застройщика срезать высотность объекта на 15 метров.
По словам руководителя проекта ГК «Пионер» Андрея Алексеева, его фирма еще в 2007 году приобрела на торгах участок площадью 2,5 га в 8-м квартале Шувалово-Озерки под строительство многофункционального комплекса. В ходе разработки проекта планировки стало ясно, проект нереализуем - жилье на участке не предусмотрено. Хотя на торгах объявлялось, что условно разрешенным видом использования будет жилье. «За прошедших два года мы так и не смогли понять, как сделать условно-разрешенный вид использования основным. Все оттого, что власти до сих пор не могут определить правила игры», - негодует Андрей Алексеев. По его словам, то же самое с высотными параметрами. В проектной документации заложена 150–метровая высота, но она противоречит ПЗЗ. «Мы согласны пройти процедуру по изменению высотных ограничений – но механизм ее до сих пор ни строителям, ни властям неизвестен. В итоге продолжаем стоять на том же месте, с которого и стартовали»,- говорит он.
Преодоление
На сегодня примерно каждый десятый строительный проект по своим параметрам противоречит Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга. По словам первого заместителя руководителя Госстройнадзора Евгения Кима, через экспертизу службы прошло порядка 200 строительных проектов. «Из них пришлось отклонить 20 – они не соответствовали параметрам, установленными ПЗЗ. Еще 20 проектам по тем же причинам пришлось отказать в выдаче разрешений на строительство»,- сообщил Евгений Ким.
О том, что обратного хода нет, отдают себе отчет многие застройщики. «Надо улавливать четкие сигналы власти о том, что сладкой жизни ждать не приходится. Последствия принятия такого закона кого-нибудь обязательно накроют - об этом тоже надо говорить откровенно», - говорит директор по развитию компании Setl City Владимир Антонови выражает надежду, что все механизмы реализации ПЗЗ со временем будут отлажены.
Главные надежды застройщиков – на два подзаконных к ПЗЗ акта. В конце апреля Смольный выпустил постановление о процедуре перевода условно-разрешенного вида использования участка в разрешенный. Это позволит менять у земельного участка или объекта капитального строительства назначение, например, вместо офисного объекта возвести торговый либо жилой объект. Правда, ни одного разрешения власти пока не выдали. Хотя по данным КГА, уже получено порядка 80 заявлений от застройщиков.
На подходе и другой важнейший подзаконный акт - о процедуре изменения предельно допустимых параметров застройки. Речь идет не только о возможном увеличении площади объекта, но и преодолении высотных ограничений, установленных ПЗЗ. По словам заместителя председателя КГА Виктора Полищука, городское правительство рассмотрит этот документ уже на ближайшем заседании, 23 июня.
Правда, сколько времени займет отработка практических механизмов, процедуры согласования заявок инвесторов, координация между ведомствами – никто судить не берется. «Согласно постановлению о выдаче разрешений на условно-разрешенный вид использования КГА должен был в 10-дневный срок издать соответствующий приказ. Но он вышел только в конце июня. Это дает нам основания сомневаться в том, что сроки и далее будут соблюдаться»,- считает Владимир Антонов.