Градостроительная свобода инвесторам
Смольный придумал новую схему предоставления пятен под застройку: она позволит инвесторам сэкономить время и деньги, а городу не снижать темпы запуска земли под застройку. Правда, есть опасения, что схема не слишком законна и чревата провалом при обеспечении городских земель объектами соцкультбыта.
Петербургские парламентарии вчера утвердили запрос депутата Сергея Малкова губернатору Валентине Матвиенко, где тот просит приостановить новый порядок выдачи градостроительной документации в Петербурге.
Как пишет в своем запросе депутат, по настоянию прокуратуры город отказывается от схемы торгов по так называемому «короткому» пакету. По данной схеме инвестор получал через аукцион пятно с минимальным набором документов. И «доупаковать» участок должен был самостоятельно, в том числе разработав проект планировки и межевания на весь квартал, где предполагается его проект. После чего мог приступить к изыскательским работам, проектированию и строительству на своем участке.
Через несколько лет (торговать по этой схеме начали с 2004 года) прокуратура настояла на запрете «короткого» пакета. А недавно предписала Комитету по градостроительству и архитектуре (КГА) устранить еще одно нарушение законодательства — отказ властей выдавать застройщикам градостроительные планы на земельные участки в случаях, если на весь квартал, где это пятно расположено, отсутствует готовый проект планировки и межевания территории (ППТ). Без градплана получить разрешение на проектирование и строительство объекта инвесторам невозможно, в итоге прокуратура усмотрела нарушение прав «субъектов предпринимательства». По мнению надзорного ведомства, в федеральном законодательстве обязательное наличие ППТ для выдачи градпланов не прописано.
Смольный и с этим предписанием согласился, после чего была создана новая схема предоставления участков под застройку. Инвесторам предложат более полный, по сравнению с «коротким» пакетом, набор документов на земельный участок и, кроме того, выдадут на это пятно градостроительный план. То есть инвестора больше не обременят задачей разработки ППТ на весь квартал.
Депутат Сергей Малков уверен, что формирование и выдача градпланов при отсутствии документации по ППТ грозит несбалансированным развитием городских территорий: градпланы и ППТ будут жить в параллельных друг другу мирах, никак между собой не пересекаясь. А в планомерную структуру использования городских земель будут массово вторгаться любые «хаотические новообразования». «По новому порядку застройщиков не обяжут разрабатывать ППТ. Значит, невозможно будет рассчитать дополнительную нагрузку на инфраструктуру, которая возникнет в результате нового строительства. Помимо всего прочего, градплан не требует публичных слушаний, а значит, застройщики будут реализовывать проекты в условиях свободы от ответственности перед жителями», — говорит парламентарий. По его мнению, прокуратура неверно истолковала статьи Градкодекса РФ и, дав добро на выдачу градпланов застройщикам, требует от КГА идти вразрез с федеральным законодательством.
Депутат, вице-президент СРО «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов опасений своего коллеги не разделяет. «Публичные слушания застройщикам все равно придется проводить — по своему инвестпроекту. Если новая схема соответствует законодательству, то инвестору она будет очень полезна. Ведь при разработке ППТ на целый квартал постоянно сталкиваются интересы различных инвесторов, возникают конфликты, процесс подготовки документации затягивается. Разработка и утверждение ППТ — это долговременная и при этом дорогостоящая для строителей процедура», — говорит он.
По оценкам экспертов, стоимость разработки проекта планировки территории приблизительно составляет 1,5 млн рублей за один гектар, в зависимости от локации, площади, сложности территории и прочих факторов.
«Любой инвестор воспримет новую схему как послабление — это возможность разместить на участке максимум при отсутствии ответственности строить объекты соцкультбыта, — согласен ведущий аналитик компании Setl City Владимир Копылов. — В этом случае, чтобы минимизировать риски, городу придется выдавать градпланы с учетом потребностей микрорайона в таких объектах, прежде всего детсадов и школ. В любом случае, новая схема скорее всего будет носить временный характер: пока КГА в массовом порядке не разработает ППТ на все городские территории. И власти будут вынуждены активизировать этот процесс, так это более цивилизованный путь градостроительного развития».
Справка «J»:
Проекты планировки территорий охватывают лишь примерно 13% территории Петербурга. C 2005-го по октябрь 2009 года КГА выдал 1389 разрешений на разработку ППТ. Из них были приняты правительством Петербурга только 183. Остальные по разным причинам, в основном из-за не слишком высокого качества работы, так и не дошли до стадии утверждения и находятся в процессе «доводки».