СРО – не панацея

Специалисты рынка задались вопросом, насколько необходимо саморегулирование для рынка услуг по управлению и эксплуатации недвижимости.

Это стало темой обсуждения на круглом столе «Принципы законодательного ограничения доступа к профессии управляющего недвижимостью» в рамках PROEstate-2010.

Условия доступа и международный опыт

По мнению экспертов, эксплуатация недвижимости – сегодня едва ли не самый больной вопрос российской строительной отрасли. «Девелоперы строят объекты и забывают о них, как только сдают в эксплуатацию, а дальше начинаются "Трансвааль-парки", "Хромые лошади" и другие проблемы. Вопрос о контроле доступа к профессии стоит очень серьезно», – сказал Сергей Мельниченко, эксперт ООН, генеральный директор Гильдии архитекторов и проектировщиков.

По мнению Константина Апрелева, вице-президента РГР, президента российского чаптера IREM, CCIM, CIPS, решением проблемы может стать принятие закона об ограничении доступа к профессии управляющего недвижимостью через членство в саморегулируемой организации, а также разработка сертификации компаний и специалистов. «Обязательным условием доступа на рынок должно быть членство в СРО, – считает Константин Апрелев. – Необходимо разработать систему сертификации компаний и специалистов. Сегодня в России управляющие специализируются в различных направлениях: многоквартирные дома, малоэтажные комплексы, коттеджные поселки, бизнес-центры. Необходимо четко упорядочить это и зафиксировать на законодательном уровне понятие управляющего недвижимостью, утвердить единые стандарты образования и требования к их подтверждению». По мнению спикера, нужно разработать процедуру доступа к профессии, а также процедуру исключения из членов СРО, чтобы серьезно провинившейся компании было сложно восстановиться на рынке.
Эксперты обсудили и возможность применения международного опыта. Например, адаптации к сфере управления недвижимостью стандарта сертификации в промышленности – ISO.

По мнению Сергея Мельниченко, сертифицировать компанию по ISO стоит больших денег и занимает много времени. «Далеко не все компании потянут такие траты. Мы говорим об укрупнении компаний и вымывании с рынка мелких? Мне кажется, что в профессии управляющих недвижимостью это не совсем правильно», – заявил эксперт.

Кто есть кто

«Нужно понять, кто такой управляющий недвижимостью, – считает Сергей Мельниченко. – Сейчас эта деятельность трактуется широко. Путаница происходит от иностранных определений профессии, которая в разных странах называется по-разному и по-разному понимается людьми и рынком. Когда мы говорим о законах, нужно четко провести границу между теми, кто чинит туалеты, и теми, кто, например, занимается управлением инвестиционными проектами, кого нужно законодательно ограничивать, а кого, может, и не стоит. Компаниям, занимающимся исключительно технической эксплуатацией зданий, необходимо использовать рекомендации, а не законодательно навязанные ограничения. Нужно разработать внутренние стандарты, чтобы собственник понимал, что мы делаем на объекте недвижимости. Для этого нужно регулирование. Не хотелось бы, чтобы законодательное ограничение доступа к профессии управляющего недвижимостью свелось к обычной выдаче допусков на рынок за деньги».

По мнению экспертов, саморегулирование для управляющих недвижимостью несет в себе как возможности, так и риски. «Я бы очень осторожно относился к дополнительному законодательному регулированию любых сфер бизнеса, которые есть сегодня в России. Законов у нас достаточно. И практика показывает, что дополнительное вмешательство в законодательное регулирование в принципе ничего не меняет, – уверен Александр Гришин, генеральный директор «ВМБ-Траст», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов. – Что поменяло в строительной отрасли введение саморегулирования? Пока ничего. Что принесет дополнительное законодательное регулирование в области эксплуатации? "Трансвааль-парки" у нас появляются не оттого, что у нас нет СРО. Все "сидит" внутри нас. Та деятельность, которую РГР ведет по пропаганде профессии риэлтора, та деятельность, которую ГУД ведет по пропаганде профессии управляющего недвижимостью, – это и есть те самые саморегулируемые организации, которые существуют на сегодняшний день. Они существуют в том объеме, в котором требуется сегодня и в котором его понимает общество. У нас есть стандарты, они рекомендованы к исполнению. И они постепенно приживаются, становятся обыденными, все развивается эволюционным путем. Недвижимость – это консервативная область, и реформировать ее нужно консервативными методами. Нужно вести пропаганду нашей профессии среди собственников и не торопиться покупать дополнительные лицензии или допуски. Они, скорее всего, не будут иметь никакой реальной силы».

Наболевший закон

Похожие проблемы сегодня стоят и перед риэлторским сообществом. Как сообщил Григорий Полторак, президент РГР, гильдия сейчас находится в состоянии обсуждения закона о регулировании деятельности риэлторов. «В моем представлении регулировать профессиональную деятельность нужно законодательно только тогда, когда это необходимо. В этом плане деятельность управляющих недвижимостью с точки зрения социальной оценки сильно отличается от риэлторской. Мы пришли к необходимости работы над законом, потому что, к сожалению, деятельность риэлтора стала сегодня восприниматься обществом негативно, ассоциироваться с мошенничеством. Мы вынуждены бороться за то, чтобы очистить рынок. Позиция управляющих недвижимостью совсем не такая. Не стоит взваливать на себя опасность дополнительных ограничений без крайней необходимости».

По мнению Григория Полторака, существенным вопросом является предмет регулирования: «Здесь два подхода: либо регулировать деятельность физических лиц, либо регулировать деятельность субъектов – юридических лиц. По этому вопросу есть разные точки зрения. Считаю, что нужно регулировать и то, и другое, но предметом регулирования в законе должны быть действия субъектов – юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Но при этом нужно требовать, чтобы в организациях работали аттестованные специалисты. Такая модель легче реализуема: субъектов предпринимательской деятельности гораздо меньше, чем физических лиц.

Двигаясь по пути создания закона, мы отдаем себе отчет в том, что можем на выходе получить совершенно не то, что хотим. В процессе обсуждения закон будет подвержен преобразованиям. Поэтому, если нет крайней необходимости, идти по этому пути не следует», – заключил эксперт.
Автор: Дарья Литвинова

Источник: "Строительный Еженедельник", № (432) от 13.09.2010